Inne spojrzenie na komunalkę

Obecne władze miasta opracowały w pierwszy miesiącach urzędowania (rok 2015) nową politykę mieszkaniową, odmienną od tej, którą prowadziły poprzednie ekipy. Pod koniec kadencji stanie w Luboniu nowy budynek komunalny, ale będzie też sprzedaż mieszkań w domu wybudowanym raptem kilkanaście lat temu

Już w kilka miesięcy od objęcia rządów obecne władze rozpoczęły porządkowanie miejskiej substancji mieszkaniowej, m.in. przez regulację zaległości czynszowych oraz wydzielenie gruntów nadających się do sprzedaży. 23 lipca 2015 r. Rada Miasta uchwaliła wieloletni program gospodarowania zasobem mieszkaniowym na lata 2015-2019. Podobne dokumenty przyjmowały również władze poprzednich kadencji, wcześniej jednak nigdy nie uszczuplano substancji mieszkaniowej przez pozbywanie się nowych lokali. Sprzedawano stare mieszkania i budynki, których utrzymanie było dla miasta dużym problemem. W ten sposób w latach 2010-2014 r. zlikwidowano m.in. budynek przy ul. Mickiewicza 2 z czterema mieszkaniami, a wcześniej (kadencja 2006-2010) sławetny murowany barak z adresem: Kościuszki 39 z 11. lokalami (oba budynki zostały zburzone, a działki sprzedane; pierwsza ma właściciela prywatnego, a na drugiej Spółdzielnia Mieszkaniowa „Lubonianka” postawiła kolejny blok). Obecnie, po raz pierwszy w historii samorządu, polityka mieszkaniowa zakłada wykup mieszkań o współczesnym standardzie przez lokatorów, w budynku zasiedlonym zaledwie w 2001 r. Dokument zapowiada ponadto rychłą budowę nowego domu komunalnego (2017-2018) oraz zamiar pozbycia się zniszczonej przedwojennej willi przy ul. Okrzei 67 (skrzyżowanie z Brzechwy).

Słów kilka o substancji

Zasób mieszkaniowy Lubonia to obecnie 22 budynki, w których znajduje się 198 lokali (łącznie 7 113,38 m²) w różnym standardzie i stanie. Aż 14 domów pochodzi z okresu międzywojennego (w dokumencie datowane: „sprzed 1945 r.”) – przy ulicach: Armii Poznań 35 (15 lokali), 66 (7) i 111 (4); Cieszkowskiego 1 (5), Fabrycznej 62 (4), Mazurka 28 (2), 3 Maja 29 (5); Łącznej 4 (11), Okrzei 41 (4) i 67 (5), Poniatowskiego 13 i 13a (4), ks. Streicha 27 (6), Tuwima 7 (4), Źródlanej 3 (15). Taki potencjał wraz z budynkiem przy ul. Sobieskiego 59 z 1913 r. (stara szkoła) zasiedlonym w 1976 r. (9 lokali), przejęły władze samorządowe wybrane w 1990 r. Ich staraniem wybudowano lub pozyskano w kolejnych kadencjach 6 nowych domów: przy ul. Niepodległości 31 – 11 lokali (1998 r.), Rydla 27 – 8 mieszkań (2001 r.), Niepodległości 33 – 16 (2004 r.), Sobieskiego 59a – 6 (2005 r.), Źródlanej 3a i 3b – po 26 mieszkań z 2009 r. W zasobie miasta znajduje się ponadto dom przy ul. Sienkiewicza 19 i 19a (1993 r. – 5 lokali). (Podano wg uchwały RML lata zasiedlenia). Stan techniczny budynków jest zróżnicowany. W najstarszych brakuje instalacji gazowej, centralnego ogrzewania i ciepłej wody, są natomiast piece kaflowe i WC poza lokalem. Z całego zasobu jedynie 8 domów posiada przyłącza gazowe. Budynki z lat 1998-2008 mają pełne wyposażenie (instalacja wodociągowa, łazienki w mieszkaniach, w 3 budynkach jest sieć gazowa dla potrzeb centralnego ogrzewania i ciepłej wody, w 2 domach z lat 2006-2008 – piece elektryczne-akumulacyjne i bojlery elektryczne dla ciepłej wody– ul. Źródlana 3a i b).

Nowy dom. Miejska nieruchomość przy ul. Łącznej 4. Z prawej gruntownie odremontowany w ostatnich latach budynek sprzed 1945 r., z lewej – miejsce na nowy dom komunalny (obecnie ogródki) fot. Hanna Siatka

Nowy, piętrowy budynek z 16 mieszkaniami (10 socjalnych i 6 komunalnych) ma stanąć przy ul. Łącznej, obok odremontowanego niedawno domu z adresem: Łączna 4, w którym mieszka 11 rodzin. To jedyna działka miejska (2 679 m²), na której inwestycja jest możliwa. Poza nią miasto Luboń nie posiada potencjału gruntów pod budowę przyszłych domów komunalnych. Obecnie w tym miejscu znajdują się ogródki, które uprawiają lokatorzy istniejącego budynku miejskiego. Początek prac projektowych zaplanowano na drugą połowę bieżącego roku. W 2017 r. ma ruszyć budowa, a pod koniec kadencji, w 2018 r., zakłada się zakończenie inwestycji. Przewidziana powierzchnia użytkowa domu wraz z pomieszczeniami gospodarczymi i technicznymi to ok. 800 m², powierzchnia mieszkalna ma wynosić ok. 455 m² (2 lokale po 42 m², 4 po 35 m², 5 po 28 m², 3 po 21 m², 2 po 14 m²). Szczegółów budowlanych jeszcze nie określono (np. technologii wykonania czy zagospodarowania pomieszczeń wspólnych). Budynek będzie kosztować ok. 2 200 000 zł (w 2016 r. na cele inwestycyjne zaplanowano 40 000 zł, w 2017 r. – 1 200 000 zł, a w kolejnym 960 000 zł). Sfinansowaniu przedsięwzięcia mają służyć pieniądze ze sprzedaży 3 lokali w budynku przy ul. Rydla 27 oraz wygospodarowanej już działki przy budynku komunalnym na ul. Armii Poznań 111, a także, oprócz środków z budżetu miasta, dofinansowanie z Banku Gospodarstwa Krajowego w wysokości 35% wartości inwestycji (miasto nie podało nam wielkości szacowanych środków ze sprzedaży gruntu oraz mieszkań, tłumacząc, że wymaga to uprzedniej wyceny przez rzeczoznawcę w cenach rynkowych).

Tego jeszcze nie było

Budynek przy ul. Rydla 27G to jeden z kilku piętrowych domów na osiedlu zrealizowanym z początkiem obecnego wieku przez lubońską firmę „Pajo”. Miasto otrzymało go od dewelopera w zamian za budynek komunalny, który firma musiała zburzyć, chcąc postawić Centrum Handlowe „Pajo” (znajdował się na narożniku ul. Żabikowskiej i obecnej Źródlanej). W segmencie jest 8 lokali z pełnym wyposażeniem o powierzchni 56,5 m² każdy, stanowiących wspólnotę mieszkaniową (jedyny dom komunalny we wspólnocie w mieście). Budynek jest ocieplony, mieszkania posiadają dwufunkcyjne piece gazowe (ogrzewanie i ciepła woda). Już w tym roku miasto zamierza sprzedać 3 z 8 lokali. Wśród nich jest mieszkanie zajmowane przez przewodniczącą Rady Miasta – Teresę Zygmanowską. Zapytaliśmy władze o argumenty na rzecz pozbywania się nowej substancji z zasobu miasta. Wypowiadający się w imieniu zastępcy burmistrza Mateusza Mikołajczaka, dyrektor Biura Majątku Komunalnego (BMK) – Dariusz Springer – jest zdania, że wobec obowiązujących przepisów, kiedy lokatorzy lokali komunalnych (w odróżnieniu od socjalnych) otrzymują je na czas nieokreślony, czyli praktycznie na zawsze, wykup mieszkań przez tych, których na to stać, jest zasadny (lokale będą sprzedawane po cenie rynkowej, miasto nie przewiduje bonifikat). Według naszego rozmówcy, nie ma sensu utrzymywać ich w zasobie, bo ten ma za zadanie pomagać osobom, dla których rynek mieszkań jest niedostępny. Pieniądze ze sprzedaży lokali zasilą zaś tę część budżetu miasta, która odpowiada za pomoc innym. Skoro lokatora mieszkania komunalnego obowiązuje umowa najmu, to czy nie można jej po prostu wypowiedzieć, przekazując lokal biedniejszemu? – zapytaliśmy. Wytłumaczono nam, że miasto nie ma prawnych instrumentów do weryfikacji sytuacji majątkowej lokatorów i w związku z tym odbioru lokali komunalnych. Może to zrobić w szczególnych (określonych) sytuacjach, do których należy np. niepłacenie czynszu przez dłuższy okres lub naruszanie zasad współżycia społecznego. W Luboniu w ostatnich latach zdarzyło się to tylko raz. – Jeśli ktoś płaci regularnie, nie jest wandalem ani przestępcą, to dlatego, że mu się polepszyło, nie ma możliwości odzyskania lokalu do zasobu miasta – powiedział D. Springer. Interesowało nas też, jak po sprzedaży pojedynczych lokali będzie wyglądało gospodarowanie miejskim budynkiem – zarząd oraz rozliczanie należności za utrzymanie części wspólnych? Dla władz miasta nie stanowi to problemu. Zasady jeszcze nie zostały określone. Wiadomo jedynie, że będzie kilku właścicieli skazanych na dogadanie się. Wykup dotyczy tylko pojedynczych lokali przy ul. Rydla (miasto nie ma w planach docelowej sprzedaży całego budynku). Nie informowało o takiej możliwości innych lokatorów tego domu ani też mieszkańców pozostałych nowszych budynków (np. przy ul. Niepodległości czy Źródlanej). Nikt też, poza lokatorami trzech mieszkań przy ul. Rydla, nie interesował się wykupem. Inna sprawa, że nie wszędzie transakcja byłaby możliwa (np. w domu z mieszkaniami komunalnymi przy ul. Źródlanej 3a, wybudowanym z pomocą środków zewnętrznych).

Sprzedaż konieczna

Aktualny wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta przewiduje sprzedaż dużej, przedwojennej willi przy ul. Okrzei 67 (skrzyżowanie z ul. Brzechwy) wpisanej do gminnego rejestru zabytków. Ten zniszczony, niedawno skanalizowany budynek o powierzchni 230,75 m² stoi na działce 1 321 m². Przemurowano kominy, wymieniono opierzenia, ale dach, okna i elewacje są w złym stanie. W budynku jest 5 mieszkań ogrzewanych piecami kaflowymi. Kiedy zbieraliśmy materiał do artykułu, parter od ok. 2 lat zajmowała matka z dziećmi. Najpierw przez 8 lat mieszkali w zawilgoconej suterenie od strony podwórza, która teraz stoi pusta. Drugi lokal na pierwszym, naziemnym poziomie zajmował pojedynczy lokator. Podzielone na niewygodne „klitki” mieszkanie na drugiej kondygnacji należało od blisko 60 lat do najstarszego lokatora. Niedużą suterenę położoną od ulicy, z osobnym wejściem i ogródkiem, wyremontował przed laty inny mężczyzna. O zamiarze sprzedaży domu przez miasto mieszkańcy dowiedzieli się od nas. Prace przygotowawcze przewidziane na ten rok mają doprowadzić do sfinalizowania transakcji w latach 2017-2018. Sprzedażą, podobnie jak w przypadku mieszkań na ul. Rydla, zajmie się Wydział Spraw Komunalnych Urzędu Miasta. Prawo pierwokupu mają lokatorzy, ale ponieważ miasto chce się pozbyć całej nieruchomości, mieszkańców trzeba będzie przenieść. Na razie władze nie mają pomysłu, co z nimi zrobić.

Są, ale ich nie ma

Między innymi proporcja mieszkań socjalnych do komunalnych w planowanym budynku przy ul. Łącznej (10:6) wskazuje na trend, jaki aktualna polityka mieszkaniowa wyznacza w stosunku do lokali o niższym statusie. W latach 2015-2019 władze miasta przewidują wzrost liczby mieszkań socjalnych z 36 do 55. Oprócz 10 nowych, prawie drugie tyle ma przynieść ruch w substancji mieszkaniowej (przyrost naturalny, wyprowadzki). Władze zapowiadają, że Burmistrz – uprawniony do przekształcania lokali komunalnych w socjalne – tam, gdzie to możliwe, będzie z tego prawa korzystała, głównie dlatego, by zmniejszyć liczbę mieszkań wynajmowanych (np. w Luboniance) z powodu niedostatku miejskich. Miasto, zobowiązane do zabezpieczenia lokali osobom eksmitowanym i poszkodowanym w wypadkach losowych, wypłaca odszkodowania za to, że mieszkań nie dostarcza (obecnie jest 9 takich spraw). Z drugiej strony, jak zauważyliśmy podczas rozmowy z przedstawicielami władz, w miejskim zasobie można znaleźć pustostany. Niektóre lokale latami stoją niezamieszkane, choć w ewidencji BMK figurują jako zasiedlone. Okazuje się, że urzędnicy posiadają wiedzę na ten temat, ale także w tym przypadku nie dysponują instrumentami, by tę dziedzinę uregulować. Jeśli ktoś systematycznie płaci czynsz i co jakiś czas pojawia się w mieszkaniu, nie widzą podstaw, by mu je zabrać i udostępnić osobom, które lokum naprawdę potrzebują.

Też inwestycje

Z wielu bieżących potrzeb, które w tym roku miasto zamierza zaspokoić, należy wymienić: remont elewacji budynku przy ul. Armii Poznań 35 (przedwojenny Dom Gminny, który przed kilku laty otrzymał nowy dach) oraz kosztowną renowację mocno zdewastowanych klatek schodowych w domu na ul. Niepodległości 33 (zasiedlony w 2004 r.). Planuje się też rozebranie budynków gospodarczych przy ul. 3 Maja 29 (przedwojenny dom gminny) i postawienie w ich miejsce garaży, oraz m.in. malowanie klatki schodowej w starej willi przy ul. Armii Poznań 111.

Hanna Siatka

domy komunalne sprzedaż mieszkań komunalnych