Małymi krokami, przymierzając się do zmian w spółdzielczości i traktując mieszkańców jak swoich pracodawców, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Lubonianka” chce przekształcić osiedle w zielone ogrody miasta

Piotr Konik jest prezesem Spółdzielni Mieszkaniowej przy ul. Żabikowskiej 62 od sierpnia ub. roku. Wspólnie z Radą Nadzorczą nowy gospodarz sprecyzował najważniejsze potrzeby osiedla i kierunki działania na najbliższą pięciolatkę, które można streścić w haśle: co rok – ocieplenie jednego budynku, stworzenie 10 miejsc parkingowych oraz skweru. Zamiary te ma zaopiniować walne zgromadzenie członków spółdzielni w czerwcu br., władze Lubonianki podjęły już jednak kroki, by plany te urzeczywistniać.

W rozmowie z nowym prezesem uderzyła nas mnogość spotkań odbytych przez niego w wielu istotnych dla osiedla sprawach z przedstawicielami różnych środowisk miasta. Oprócz członków Rady Nadzorczej spółdzielni, są wśród nich burmistrzowie, radni związani z Lubonianką, wspólnoty mieszkaniowe z jej terenu, policjanci, a przede wszystkim mieszkańcy. Prezes jest na osiedlu rozpoznawany, o czym świadczą reakcje osób napotkanych podczas naszego wspólnego spaceru po terenie blokowiska.

Podpowiedź Francuzki

To, że Luboniance niewiele brakuje, by stała się zielonymi ogrodami, zasugerowała Piotrowi Konikowi odwiedzająca osiedle mieszkanka znad Loary, gdzie spółdzielczość jest otaczana opieką państwa. Prezes doszedł do wniosku, że wystarczy odnowić elewacje budynków, a zadbana zieleń dopełni dzieła. Przewidując, że gminie łatwiej jest ubiegać się o fundusze unijne, nakłaniał władze miasta do wpisania osiedla w plan rewitalizacji Lubonia. Nie czekając na efekty tego działania, za pośrednictwem Banku PKO BP już uzyskano w Banku Gospodarstwa Krajowego kredyt z premią termomodernizacyjną na przeprowadzenie w bieżącym roku remontu elewacji bloku przy ul. Sikorskiego 29. Trwa zdobywanie podobnej pożyczki dla sąsiedniego budynku nr 31, który ma być odnawiany w 2015 r.

Oprócz docieplenia, realizowanego z pieniędzy zewnętrznych, z własnego funduszu remontowego Lubonianka poprawia przy okazji wiatrołapy i balkony oraz wymienia okna (dopłacając 50% do mieszkania). To kontynuacja prac rozpoczętych przez poprzednie władze spółdzielni (w ostatnich latach termomodernizacji poddano bloki 53 i 55 przy ul. Kościuszki, a w ub. roku budynek przy ul. Sikorskiego 25). Pod kierunkiem nowego prezesa ustalono jednak parametry wyznaczające kolejność remontów elewacji. Decyduje współczynnik przenikania ciepła – im wyższy, tym później nastąpi docieplenie (najgorszy posiadają bloki przy ul. Sikorskiego 25 i 29, opatrzone w przeszłości supremą). Liczy się również rok budowy oraz stan techniczny domu. Zgodnie z tymi zasadami, następne w kolejce do remontu są budynki położone naprzeciw „Biedronki”, przy ul. Sikorskiego 41 i 43. Tam konieczne jest również ustalenie prawa do części gruntu (jedyny nieuregulowany teren w Luboniance). Niegdyś przebiegała tędy droga, która nie została skomunalizowana przez miasto. Po latach, kiedy trzeba było określić własności działek dla poszczególnych bloków, okazało się, że jest gruntem prywatnym z dużą liczbą właścicieli, co utrudnia uregulowanie kwestii. Ponieważ ten nieustalony pas ziemi sięga prawdopodobnie poza teren osiedla, również i w tej sprawie Piotr Konik liczy na pomoc miasta, któremu jest łatwiej wnioskować o regulację, niż spółdzielni.

Prezes chce traktować mieszkańców Lubonianki jak właścicieli lokali oraz swoich pracodawców. Bazując na osobistych doświadczeniach, wyniesionych z pracy w Murowanej Goślinie (SM „Zielone Wzgórza”), zamierza uzależniać tempo prac na lubońskim osiedlu od możliwości lokatorów. – Już wiem, że w spółdzielczości liczy się czas „ostatniego”. To osiedle jest w moim wieku. Wymaga szacunku, podobnie jak ludzie, którzy tu mieszkają. – mówi. By odciążyć mieszkańców finansowo, szuka środków zewnętrznych.

Akcja – podgrzewacze

Władze spółdzielni postanowiły zlikwidować popularne junkersy i zaopatrywać mieszkania w wodę podgrzewaną przez osiedlową kotłownię. Zadanie dotyczy 20 bloków położonych pomiędzy ul. Żabikowską i ciekiem Żabinka, z wyjątkiem budynku z numeracją 20-22-24 przy ul. Osiedlowej (z piekarnią „Tosmak” i drogerią), w którym od początku istnieje nowsze rozwiązanie, oraz „deski” 10-17 przy tej samej ulicy, gdzie podgrzewacze wody już zlikwidowano. W pierwszej kolejności przedsięwzięcie zostanie przeprowadzone w blokach „G” i „H”. Z funduszu remontowego spółdzielnia opłaci koszty związane z dokumentacją oraz doprowadzeniem ciepłej wody do budynku. Mieszkańcy natomiast zapłacą za instalację i prace wewnątrz bloku (szacunkowo 2 tys. zł). Z reakcji na rozesłane przez administrację informacje wynika, że wiele osób nie godzi się na planowaną inwestycję. Najczęściej pada argument, że dopłata z ich strony jest zbyt wysoka, a koszty z pewnością się zwiększą, bo trzeba będzie jeszcze doliczyć środki na likwidację skutków przeprowadzonych robót. Wielu mieszkańców tych blisko 30-letnich bloków ma za sobą gruntowne remonty łazienek i obawia się zniszczeń. Dla innych opór przed inwestycją wynika z dopiero co dokonanego zakupu nowego junkersa. Padają też pytania o dostateczną temperaturę wody z cieplika i jej cenę.

Prezes wyjaśnia, że głównym powodem przedsięwzięcia jest bezpieczeństwo mieszkańców. Uspokaja, że instalacja cienkich jak palec rur spowoduje zniszczenia wielkości zaledwie dwóch płytek ściennych. Po doliczeniu kosztów corocznych przeglądów podgrzewaczy i instalacji gazowej, cena ciepłej wody będzie, jego zdaniem, porównywalna do tej, którą ludzie płacili dotąd. Według prezesa, nie trzeba się też obawiać, że woda będzie miała niedostateczną temperaturę i ciśnienie. Spółdzielnia przewiduje też rozłożenie kosztów inwestycji obciążających mieszkańców (raty). Rozpocznie roboty, gdy przynajmniej połowa lokatorów bloku wyrazi na nie zgodę. Prezes zapewnia, że nieprzekonani będą mogli podłączyć swoje mieszkania w trakcie inwestycji, a także później, ponosząc te same koszty (ewentualnie zwaloryzowane).

Na temat wymiany junkersów w Luboniance czytaj też w „WL” 04-2014 na str. 26.

Nie będę osiedla grodził

Spółdzielni nie stać na jednorazowe wykonanie wszystkich potrzebnych parkingów, zamierza więc wkomponowywać je w istniejące tereny zielone do 10 miejsc rocznie. W 2014 r. teren taki powstanie za blokiem 53 przy ul. Kościuszki (okolice sklepu „Społem”).

Prezes docenia otwarty charakter osiedla i nie zamierza wydzielać uprzywilejowanych (płatnych) miejsc postojowych, ani też ograniczać dostępu do istniejących parkingów, bo to, jego zdaniem, powód do skłócania ludzi. Pozytywnie zaskoczyła go pod tym względem reakcja jednej ze wspólnot. – Teren dla aut przy najmłodszym na osiedlu budynku (wspólnota mieszkaniowa przy ul. Sikorskiego 30 b) z łatwością dałoby się wygrodzić. Mieszkańcy wyszli z inicjatywą oddzielenia go od obszaru spółdzielni szlabanem na karty magnetyczne, ale prezes przekonał ich do odstąpienia od tego precedensowego w Luboniance zamysłu. Na terenie spółdzielni jest wiele miejsc, do których dostęp można by ograniczyć tylko dla mieszkańców osiedla, ale prezes nie chce tego robić.

Problemów komunikacyjnych nie da się rozwiązać bez miasta. Bodaj najtrudniejszym pod tym względem jest często opisywany rejon przy Szkole Podstawowej nr 2, gdzie z wąskiego wjazdu w osiedle z ul. Żabikowskiej korzystają również beneficjenci Cieszkowanki (m.in. zmotoryzowani rodzice i nauczyciele, pacjenci Poradni Pedagogiczno-Psychologicznej, osoby korzystające ze szkolnej sali gimnastycznej). Prezes Konik chce, by przewidziana w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego „Żabikowo Centrum-Północ” droga jednokierunkowa (łącząca ul. Żabikowską z Kościuszki, łukiem okalająca teren szkoły) posiadała wlot z ul. Kościuszki i uwzględniała miejsca parkingowe dla budynków z adresem: ul. Żabikowska 46 i 48. Teren, który teraz służy mieszkańcom jako plac postojowy, a w przyszłości „pochłonie” planowana ulica, pozostaje nieutwardzony, z czym wiążą się komplikacje.

Do zdefiniowanych przez spółdzielnię zadań na styku osiedle-miasto należą jeszcze dwie kwestie. Jedna dotyczy konieczności utwardzenia gruntowego odcinka ul. Źródlanej, przy którym leżą zarówno wspólnoty mieszkaniowe, jak i nieruchomości miejskie (Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej i 3 budynki komunalne). Z ostatnich informacji wynika, że władze miasta będą współpracować z Lubonianką w zakresie dokończenia budowy ul. Źródlanej. Bez pomocy władz Lubonia nie da się też rozwiązać pomysłu powiększenia parkingu przed blokami na ul. Kościuszki 41 i 43 (okolice pasażu handlowego przy ul. Sikorskiego). Część terenu od strony ul. Sikorskiego, który spółdzielnia przewiduje pod tę inwestycję, należy bowiem do miasta.

Mając na względzie trudności komunikacyjne i własne zdrowie, sam prezes Konik woli chadzać piechotą. Wybierając się na wizytę do Burmistrza, raz tylko skorzystał z samochodu. Wychodzi z założenia, że podczas pieszej wędrówki można lepiej przyjrzeć się osiedlu i miastu.

Nieagresywnie i powoli

W związku z przeobrażeniami, które z czasem mogą doprowadzić do zastąpienia spółdzielni przez wspólnoty mieszkaniowe, Lubonianka wyznaczyła sobie nowy kierunek działania. W jej ofercie znalazło się zarządzanie nieruchomościami. Bazuje na doświadczeniach zdobytych podczas administrowania wspólnotami istniejącymi na terenie osiedla (przy ul. Sikorskiego 30 b i Źródlanej 8) i, działając na rynku „nieagresywnie”, jak zapewnia prezes, zdobywa pierwszych klientów. Argumentem za rozwijaniem tej działalności jest dodatkowo brak możliwości inwestowania (terenu), który sprawia, że nie w budowaniu, a w zarządzaniu właśnie władze spółdzielni upatrują źródła dochodów.

Konieczne z pożytecznym

Bolączką spółdzielni jest zadłużenie mieszkańców z tytułu opłat za użytkowanie lokali, sięgające blisko 800 tys. zł. To więcej niż wynosi koszt najważniejszej w roku inwestycji polegającej na dociepleniu i odremontowaniu jednego bloku (500-600 tys.). Zdaniem prezesa Piotra Konika, na tle innych spółdzielni mieszkaniowych, ze swoim indeksem na poziomie 5-6%, Lubonianka nie wypada źle. Wychodząc z założenia, że odciążony mieszkaniec spłaca długi i czynsz, spółdzielnia sięgnęła po proste i nietuzinkowe rozwiązanie. Zainteresowano się sytuacją materialną zalegających z opłatami mieszkańców. Wielu z nich nie potrafi sobie pomóc, choćby dlatego, że nie zna możliwości rozwiązania swoich problemów za pomocą stworzonych w tym celu instytucji, np. poprzez uzyskanie dodatku mieszkaniowego. Zarząd spółdzielni przeprowadza indywidualne rozmowy z zadłużonymi i kieruje ich do Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej, z którym nawiązał współpracę. Niezależnie od tego do MOPS-u trafiają sygnały o potrzebujących wsparcia. Na wspólnej liście znajduje się obecnie kilkanaście osób z wielomiesięcznym zadłużeniem. Do kontaktowania się ze spółdzielnią Ośrodek Pomocy wyznaczył konkretne osoby. Wypracowywana jest płaszczyzna przekazywania zwrotnej informacji z MOPS-u.

Scheda

Pokutują nierozwiązane w okresie poprzedniej prezesury usterki techniczne w budynkach przy ul. Źródlanej 4 i 6, powstałych w okresie, kiedy inwestycjami w spółdzielni zajmował się uwikłany w aferę finansową wiceprezes Stanisław N. (patrz: „Oskarżono byłego wiceprezesa z Lubonia o ustawianie przetargów” – „WL” 06-2012, str. 15). O ile wspólnota zarządzająca domem pod numerem 4 nie zgłasza obecnie problemów, o tyle właściciele mieszkań w bloku przy ul. Źródlanej 6 wciąż wnoszą skargi. Spółdzielnia naprawiała wprawdzie drenaż i izolację budynku, do czego została wezwana, ale wspólnota, powołując się na własną ekspertyzę, twierdzi, że zrobiła to nieskutecznie. Lubonianka zleciła więc wykonanie niezależnej opinii przez rzeczoznawców z Politechniki Poznańskiej. Ustalili, że drenaż spełnia swoją funkcję, natomiast sprawdzanie odporności na wilgoć potrwa do połowy br. Zdaniem Piotra Konika, zastosowana w budynku izolacja przeciwwilgociowa, jak sama nazwa wskazuje, nie jest ochroną przed napływem wody, zaś problem sprowadza się do pielęgnacji systemu drenującego.

Powinniście się lubić

Spółdzielnia to konglomerat różnych praw do lokali. Osiedleni w mieszkaniach lokatorskich, spółdzielczych własnościowych, pełni właściciele czy wynajmujący mają odmienne interesy i oczekiwania. Te różnice przekładają się m.in. na dbałość o wspólne miejsca, np. sprzątanie klatek schodowych, czy stosunek do obejścia. Rozbieżności i konflikty mają swoje źródło również w upodobaniach, nawykach i charakterach. Prezes Konik stara się je godzić. Kiedy trzeba składa adwersarzom sporów osobiste wizyty. Tłumaczy im, że z samej nazwy spółdzielni wynika powinność lubienia się i zgody.

Problemów znalazłoby się tyle, ilu jest na osiedlu mieszkańców. – Jesteśmy od zarządzania nieruchomościami. Tam, gdzie istnieje spór, staramy się ludzi godzić. Najlepszy zarządca to ten, którego nie widać, a wszystko funkcjonuje – przekonuje prezes Konik.

Najsilniejsze emocje dotyczą wspólnot, którymi spółdzielnia nie zarządza. Jeden z problemów mieliśmy okazję poznać, spacerując z nowym gospodarzem po osiedlu. Dotyczy konfliktu natury komunikacyjnej pomiędzy wspólnotami z ul. Źródlanej 4 i 6. Pierwsza chciałaby przywrócić zlikwidowany przez mieszkańca drugiej znak zakazu postoju samochodów ciężarowych i dostawczych u wlotu w drogę wewnętrzną, przy której stoją oba bloki. Uliczka jest niebezpieczna. Z tego jednokierunkowego skrótu korzystają kierowcy zmierzający w stronę Centrum Pajo, chcąc uniknąć pokonywania dziurawego, nieutwardzonego odcinka ul. Źródlanej przy budynkach komunalnych i MOPS-ie. Po obu stronach drogi parkują samochody, które zasłaniają widoczność, m.in. przechodzącym w kierunku śmietnika oraz dzieciom, wybiegającym z pobliskiego placu zabaw. Szczególnie uciążliwe pod tym względem są wysokie auta dostawcze. Dla nich przewidziano miejsca postojowe na placu garażowym za blokami. Dopóki sprawa dotyczyła jednej półciężarówki, prezes łagodził spór. Kiedy pojawiła się druga, przynaglany monitami mieszkańców, postanowił skorzystać z opinii policji. Znak zakazu prawdopodobnie powróci na swoje miejsce.

Koty tak, szczury nie

Otwarty konflikt na osiedlu dotyczy kotów. Przeciwnicy tępią je – przeganiają, zamykają przed nimi piwnice, czy wręcz krzywdzą. Sympatycy zwierząt czują się przez nich prześladowani. Zjawisko wydaje się być wyolbrzymione, bo w rzeczywistości dotyczy pojedynczych kotek hołubionych przez mieszkańców, głównie starszych bloków, oraz nielicznych, posiadających swoje rewiry kocurów. Wielu mieszkańcom przeszkadza m.in. uporczywy zapach pozostawiany przez samce (niekastrowane), ślady kocich łap na samochodach i załatwianie potrzeb fizjologicznych przez zwierzaki na osiedlowych trawnikach. Niektóre uprzedzenia wynikają jednak z niewiedzy (nie chcemy tego, czego nie znamy). Koty kojarzone są z brudem, insektami, a nawet obecnością… szczurów. Tymczasem, jak przekonują sympatycy, to czyste zwierzęta, skutecznie odstraszające groźne dla nas gryzonie, nieodłącznie związane ze skupiskami ludzi, które budują korytarze pod ziemią i wychodzą z nich zwabione wyszynkiem. Sprzyja im charakterystyczne dla blokowisk pozbywanie się odpadków przez wrzucanie ich do kanalizacji, a także pozostawianie żywności na trawnikach między blokami, w trosce o ptaki. Tych gnijących odpadków zadbany przez człowieka kot nie zje, za to szczur owszem. Deratyzatorzy twierdzą wręcz, że pod naszymi miastami są prawdziwe szczurze siedliska. Można uruchomić wyobraźnię i zobaczyć tętniące życiem podziemie sprzężonego z aglomeracją poznańską Lubonia. W tym aspekcie pożyteczne wydają się być również spotykane w Luboniance od niedawna kuny, od których szczury, podobnie jak od kotów, trzymają się z daleka.

Zdaniem kocich sympatyków, dbając o sprzymierzeńców w naszej walce z gryzoniami, wystarczy utrzymywać porządek w piwnicach, ograniczać zwierzętom dostęp do nich i wyłapywać samiczki do sterylizacji, by zapobiec ich niekontrolowanemu rozmnażaniu. Problem szczurów rozwiązałaby na jakiś czas deratyzacja, która musiałaby jednak dotyczyć terenu całego miasta (prezes Konik omawiał tę sprawę z Burmistrzem). Po przeprowadzeniu zabiegu jedynie na osiedlu, gryzonie wyprowadziłyby się wprawdzie gdzieś dalej, ale po jakimś czasie powróciłyby w większej jeszcze populacji.

Korzyści wynikające z obecności kotów dostrzegły już poprzednie władze Lubonianki, które przed laty ustawiły na terenie osiedla kilka bud dla tych udomowionych przez człowieka stworzeń, głównie po to, by podczas chłodów nie zasiedlały piwnic. Jedna z nich stała do niedawna w krzakach przy sklepiku z artykułami monopolowymi na ul. Osiedlowej. Została odnowiona i przeniesiona przez amatorkę kotów na trawnik przy bloku z adresem Żabikowska 62 G. Kolejne dwa spółdzielcze domki dla zwierząt posadowiono za blokiem przy ul. Sikorskiego 11. Podobne stały też przed budynkiem przy ul. Żabikowskiej 62 E, ale zostały celowo zniszczone. Ich miejsce zajmują teraz domki zakupione przez opiekunki dwóch wysterylizowanych kotek, które upodobały sobie blok E. – Póki w tej kwestii nie będzie od mieszkańców jednoznacznego sygnału, ja budek nie zlikwiduję – zapowiada prezes Konik, który kocie problemy na osiedlu powierzył członkini Rady Nadzorczej – Alinie Matysiak – zdeklarowanej sympatyczce tych zwierząt.

Ku ogrodom

Nowy prezes zdążył się już zorientować, że również zieleń, która ma Luboniankę zamienić w ogrody, często jest przedmiotem sporów. To, co według jednych jest piękne, innym przeszkadza. – Nie wycinajmy drzew. Zostawmy je dla pokoleń – przekonuje mieszkańców i osobiście łagodzi konflikty powstałe także i na tej płaszczyźnie osiedlowego życia. Nowe nasadzenia i upiększanie osiedla zlecono lubońskiej firmie Zbigniewa Jurgi – Zakład Zadrzewień Zieleni i Rekultywacji.

Krajobraz spółdzielni wzbogacił się ostatnio w plan osiedla, potrzebny szczególnie przyjezdnym. Zawisł na budynku administracji od ul. Żabikowskiej. Z funduszu eksploatacyjnego powstaną jeszcze dwa mniejsze przy wjazdach na teren Lubonianki od strony ul. Kościuszki – na wysokości banku WBK oraz pasażu handlowego przy ul. Sikorskiego. Prezes Konik przyznał, że zlecając ich wykonanie, wzorował się na mapce spółdzielni opracowanej przez „Wieści Lubońskie” (06-2012, str. 2), z którą w ręku poznawał osiedle na początku pracy w naszym mieście.

Na przestrzeni lat z osiedla znikały place sportowe. To wynik rezygnacji ze statutowej działalności społeczno-wychowawczej. Wraz z rokiem 2000 zlikwidowano fundusz gromadzony na ten cel przez mieszkańców, ponieważ uznano, że baza sportowa pobliskiej Szkoły Podstawowej nr 2 z powodzeniem zaspokaja potrzeby osiedla oraz że działalność ta powinna być troską miasta, a nie spółdzielni. Zlikwidowanego funduszu nie da się dziś przywrócić, tym bardziej, że ważniejszą przesłanką podwyższenia czynszu (przynajmniej o inflację) powinny być inwestycje (termomodernizacja). Plany prezesa Konika co do zagospodarowania boiska sportowego na spółdzielczym terenie przy sklepie „Biedronka” (ul. Sikorskiego) prawdopodobnie więc przełożą się jedynie na naprawy skromnego w tym miejscu sprzętu.

Hanna Siatka

Parkowanie samochodów dostawczych na wewnętrznej drodze wywołało konflikt pomiędzy wspólnotami przy ul. Źródlanej fot. Hanna Siatka

Jedno z miejsc na placu garażowym wyznaczone do postoju aut ze wspólnot przy ul. Źródlanej 4 i 6 fot. Hanna Siatka

Jedno z miejsc na placu garażowym wyznaczone do postoju aut ze wspólnot przy ul. Źródlanej 4 i 6 fot. Hanna Siatka

Piotr Konik – nowy gospodarz Spółdzielni Mieszkaniowej w Luboniu – równolatek osiedla przy ul. Żabikowskiej fot. Hanna Siatka

Nowy gospodarz osiedla nie chce być prezesem zza biurka fot. Hanna Siatka

Zobligowany okazanym przez mieszkankę oświadczeniem o niepełnosprawności, prezes Piotr Konik wydzielił miejsce postojowe na spółdzielczym terenie za boiskiem sportowym SP 2 (parking dla mieszkańców bloków z adresem: ul. Żabikowska 46 i 48). Ma świadomość, że jest niezgodne z przepisami, bo brakuje oznakowania poziomego, którego nie da się wykonać na szutrowym gruncie. W tym miejscu miasto planuje drogę fot. Hanna Siatka

opublikowano „Wieści Lubońskie” maj-2014

gospodarz ogrody osiedle Piotr Konik prezes spółdzielnia żabikowska