Urągająca jakość

Blok mieszkalny przy ul. Wschodniej 28 oddany do użytku w 2014 roku ma tyle felerów, że nadaje się niemal do kapitalnego remontu

To obecnie ostatni od wschodu budynek w Nowym Centrum Lubonia (NCL), usytuowany po południowej stronie ulicy Wschodniej tuż za rondem. Inwestorem była rodzima firma „Immo-Invest”. Z zewnątrz prezentuje się nieźle. Widok od środka, wchodząc np. od strony podziemnego garażu i klatką schodową, może niemile zaskoczyć. Woda, wilgoć, grzyb, pleśń w tej podziemnej części są niemal w każdym miejscu.

Mieszkańcy, nie mogąc wyegzekwować napraw usterek u inwestora, zlecili wykonanie „Opinii technicznej”, której celem było stwierdzenie rzeczywistego stanu budynku, ustalenie ewentualnych wad oraz ich przyczyn, a także wskazanie możliwości ich usunięcia oraz wycenę niezbędnych kosztów. Po zbadaniu całej dokumentacji budowy oraz wykonaniu przed rokiem (lipiec 2016 r.) badań geotechnicznych powstało 78-stronicowe opracowanie opatrzone fotograficznym materiałem dowodowym ukazującym dziesiątki usterek, tak w częściach użytkowanych przez wszystkich mieszkańców bloków, jak i w poszczególnych mieszkaniach.

Powszechnie wiadomo, że o trwałości każdego domu stanowią głównie fundament oraz dach.

Najważniejszy fundament

Wadliwie zaizolowany budynek zarówno przed wodami opadowymi, jak i gruntowymi, które w NCL występują stosunkowo wysoko (w tym właśnie miejscu ok. 4,1 m poniżej powierzchni ziemi), powoduje, że woda przenika tu z różnych stron. Ta przesiąkająca przez betony ma dodatkowo silny odczyn zasadowy. Widać to m.in. na tynkach, oknach, a nawet lakierze samochodowym. Niebezpiecznie nadmierną wilgoć na obszarze całej części podziemnej obiektu: posadzce, żelbetowych ścianach zewnętrznych (nośnych), oraz działowych wewnętrznych murowanych[1], potwierdza opinia wydana przez grono ekspertów.

Ciągle mokra na wskroś konstrukcja żelbetowa, która ma w sobie wiele substancji żrących, powoduje stopniowe, sukcesywne obniżanie jakości samego betonu, a także korozję zatopionej w nim stali zbrojeniowej, głównego elementu wytrzymałościowego ścian nośnych. To problem największy.

Okazuje się, że w trakcje budowy dokonywano zmian nanoszonych także w dokumentacji. Wiedząc z archiwalnych badań gruntowych, że poziom posadzki piwnicy będzie się znajdował poniżej zwierciadła wody gruntowej[2], zrezygnowano np. z potrójnej warstwy papy na lepiku jako izolacji. W dzienniku budowy wykazano także brak zapisów mówiących o izolacji poziomej pod 50 centymetrowej grubości płytą fundamentową[3] i wiele innych.

To te zmiany wraz z wadliwym, obarczonym usterkami bądź niekompletnym wykonawstwem izolacji (typu ciężkiego) są przyczyną wilgoci podziemia. Fachowcy potwierdzają, że w tak trudnych warunkach gruntowych stosuje się technologię tzw. białej wanny[4] (wg żargonu) – monolitycznej konstrukcji betonowej o podwyższonej odporności na przenikanie wody. Warunkiem jej szczelności jest zachowanie reżimu technologicznego wykonania tego zabezpieczenia, w najdrobniejszych szczegółach.

Potem dach

Wiele uwag wypunktowanych w opinii dotyczy także dachu. Według założeń, w jednej części miał być zieleńcem, którego nie wykonano. Posiada m.in. źle wyprofilowane spadki powodujące zaleganie wód opadowych aż do naturalnego odparowania, wątpliwej jakości obróbkę detali blacharskich czy spękania papy. W sytuacji intensywnych oraz częstych opadów związanych z długotrwałym zaleganiem wody istnieje ryzyko występowania przecieków oraz rozwoju korozji biologicznej[5] (grzyby, bakterie, owady, glony, porosty itp.). Dach, oprócz tego, że został wykonany niezgodnie z projektem, posiada wady i usterki wynikające z niedbalstwa oraz niskiej jakości zrealizowanych prac[6].

Tak więc, najważniejsze elementy tego zaledwie trzyletniego bloku przy ul. Wschodniej 28, wg 5-stopniowej skali kryteriów oceny: dobry, zadowalający, średni, lichy i zły[7], otrzymały:

–

Zamiast zieleni

Wykonany z wylewki betonowej dziedziniec budynku jest sprzeczny z projektowanym układem zagospodarowania terenu, który wraz z tarasami dla mieszkań parterowych miał stanowić obszar powierzchni biologicznie[10] czynnej, czyli trawniki z niską roślinnością ozdobną oraz elementami infrastruktury rekreacyjnej (ławeczki, elementy placu zabaw). By przy tak dużym zagęszczeniu budownictwa, sprostać minimalnej ilości powierzchni biologicznie czynnej (zieleni) opisanej w prawie lokalnym, czyli miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, część dachu miała także być zieleńcem[11]. Nie dochowano tego wymogu. (Co na to Urząd Miasta, czytaj ………………….)

Inne mankamenty

– Źle wyprofilowane – często w stronę budynku – spadki balkonów oraz ich nieszczelności sprawiają np. przedostawanie się wód opadowych pod warstwę styropianowego ocieplenia. Powoduje to występowanie wilgoci ścian na wyższych kondygnacjach. Występuje także zjawisko spływania po tynku lub oknach trudno usuwalnych substancji powodujących powstawanie zacieków.

– Są przypadki montażu parapetów okiennych ze spadkiem odwrotnym – do okna (mieszkania).

– Kuriozalnymi z punktu widzenia konstrukcji jest występowanie w niektórych mieszkaniach łączeń dylatacyjnych (przerw pomiędzy dwoma niezależnymi częściami budynku). Powoduje to notorycznie występujące w tym miejscu spękania, brak skutecznej izolacji akustycznej oraz termicznej. W oczywisty sposób pogarsza nie tylko estetykę w mieszkaniu, ale znacząco obniża jego wartość[12].

– Stosunkowo drobną, bo najłatwiejszą do zabezpieczenia, będzie korozja metalowych części, np. balustrad klatek schodowych lub balkonów. Wystarczy odpowiednio oczyścić i pomalować przynajmniej 2 warstwami farby, później tylko odnawiać, co kilka lat, zewnętrzną warstwę.

Wniosków i zaleceń wynikających z eksperckiej opinii jest bardzo wiele. Niektóry drobne i stosunkowo łatwe do naprawy, inne wymagające poważnych prac z użyciem ciężkiego sprzętu. Najpoważniejszą robotą będzie odkopanie gruntu do samych fundamentów, zastosowanie odpowiedniej – skutecznej – izolacji wilgotnościowej, wymiany gruntu na przesiąkliwy, dla sprawnego drenażu itd.

Wobec dużej liczby wykazanych wad, trudnym jest precyzyjne wskazanie jednoznacznych wszystkich przyczyn, które często mogą wynikać z wad ukrytych i okazać się bardziej złożone.

Do Opinii technicznej dołączono także 37-stronnicowy „Kosztorys prac naprawczych” opiewający na łączną kwotę 426 880 zł (netto). Jak nas poinformowano, inwestor – firma deweloperska – nie kwapi się do pilnego usunięcia wad, błędów i brakoróbstwa.

Roszczenia

Mieszkańcy tego bloku, w trosce o swoje mienie i dla dobra wspólnego, zdając sobie sprawę, że czas działa na niekorzyść, postanowili, sprawę jakości budynku i pilnej potrzeby naprawy oddać do sądu. Czy uda się wyegzekwować od firmy, która sprzedała im mieszkania w tym bloku, skuteczną naprawę?

Życzymy im tego. W przeciwnym wypadku, czeka ich prawdopodobnie drastyczne podniesienie składek na tzw. fundusz remontowy (mowa o ok. 3 zł za każdy m²) i dokonanie wymaganego remontu kapitalnego niektórych części nowego budynku we własnym zakresie.

Bylejakość

Jak mawia przysłowie, „diabeł tkwi w szczegółach”. Udostępniona nam przez mieszkańców dokumentacja pozwala na postawienie tezy, iż wielu kwestii związanych z wilgocią można było łatwo uniknąć, stosując np. poziomicę (dla starych poznaniaków waserwagę). Dziś powszechne, nawet dla majsterkowiczów amatorów, są narzędzia i przyrządy wyposażone w laser pozwalający na precyzję wykonania, jaka nie śniła się naszym ojcom. Poziomica laserowa z wieloma funkcjami, podstawowy sprzęt przy wykonywaniu poziomów, pionów, spadków powierzchni, kosztuje zaledwie kilkadziesiąt złotych. Tym bardziej, ilość usterek z tego właśnie powodu jest niezrozumiała.

Artykułem tym wywołujemy problem jakości towarów i usług, kwestię społecznie ważną. Zaprezentowany fotoreportaż najwierniej oddaje rzeczywistość, a publikujemy go m.in. ku przestrodze.

Chcemy uczulić kolejnych inwestorów stawiających bloki w NCL z podziemnymi kondygnacjami, że to trudny, słabo przepuszczalny wodę, gliniasty teren, wymagający dołożenia wszelkich starań podczas budowy. Skrupulatność, dokładność zachowanie reżimów technologicznych i zgodność z projektami mogą być gwarantem dobrej jakości.

Natomiast potencjalnych klientów uczulamy, by przed wydaniem często całego dorobku życia i zaciągnięciu wieloletniego kredytu zwracali uwagę także na szczegóły wykonania, nie tylko samego mieszkania, ale także tych części, które są wspólne. Ważne może okazać się też sprawdzenie inwestora oraz opinii, jakie krążą.

PPR

Nie wszędzie mogliśmy wejść i przekonać się na własne oczy, w jakim stanie jest blok na Wschodniej 28. W dużej mierze wierzyliśmy zdjęciom oraz opisom „Opinii technicznej” wykonanej przez fachowców. Chcieliśmy porozmawiać także z szefem firmy deweloperskiej, ale na nasz e-mail czy telefony w sprawie umówienia się na rozmowę, nie było reakcji.

bylejakość mankamenty wilgoć Wschodnia 28